房地产新周期已到，城市分化加大，龙头房企纷纷转向一二线

国家统计局昨天在官网上发布了，2019年1月–2月全国房地产开发投资和销售情况。看似是一次普通数据的公布，不过，这份数据却映射出，当前房地产市场已经迎来了一个新的周期。

我们先来对一些关键数据进行解读。

1，房地产开发投资方面

2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

解读：总体上看，2019年房地产开发投资增速明显，整个行业发展似乎还很热，不过根据细分数据显示，1-2月份，西部地区投资2400亿元，增速为16.8%，增速提高7.9个百分点，成为投资增速上涨的主力。

2，房屋新开工面积增速回落，具体来看

1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积674946万平方米，同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。其中，住宅施工面积466340万平方米，增长8.3%。

房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速回落11.2个百分点。其中，住宅新开工面积13597万平方米，增长4.3%。

房屋竣工面积12500万平方米，下降11.9%，降幅扩大4.1个百分点。其中，住宅竣工面积8926万平方米，下降7.8%。

解读：房企开工意愿不强。

3，再看一下房企拿地数据

今年前2个月房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

解读：房企拿地相对消极。

4，来看一下商品房销售方面的数据。

1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，办公楼销售面积下降幅度最大：住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。

商品房销售额增速大幅回落。前两个月商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。

解读：去年同期的数据，2018年1-2月份，商品房销售面积为14633万平方米，同比增长4.1，商品房销售额12454亿元，增长15.3%。商品房销售面积，销售金额同比均出现下降，这还是三年多以来第一次出现。

综合以上的数据分析，可以看出，现在的房地产市场一二月份的各项指标还并不理想。另外，2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.57，比2018年12月份回落1.27点。最先能感受到这种氛围并做出应对的，就是各大房地产企业。

前段时间，一些知名房企如恒大、碧桂园、万科等，都有一些引发关注的举动。

春节过后，近期恒大销售大会释放出的信息是会打折促销，虽然明面上只是给出九折优惠，但是如果算上恒房通的优惠，应该可以拿到八五折优惠。

去年高喊“活下去”的万科今年继续表现出“严阵以待”的架式，在网上流出的一封万科内部邮件上，郁亮再次重申“收敛聚焦”，为未来积蓄力量。

虽然龙头房企表面上采取了截然不同的方式，但是他们却表现出了一个共同点，那就是开始默契的把目光重新转向一二线城市。

万科去年年会上“活下去”三个红底白字，依然历历在目。不过在喊话上可怜兮兮的万科，在拿地上却毫不手软。

中原地产统计数据显示，万科在1-2月合计拿地283.36亿，成为拿地金额最高的房企，超第二名近百亿！

值得注意的是，万科拿地出手虽然阔绰，但是在城市布局方面，也显示出明显的收敛聚焦——拿到的这些地块，分布在七八十个城市，而不是像过去那样二三百个城市，而且这些城市中80%以上的项目，都在一二线城市。

去年上半年，恒大的营业额、核心业务利润、净利润均创下行业最高纪录，稳居地产行业“利润王”。

到了下半年，“坚决遏制房价上涨”的提出，带来了史上最严调控，房地产行业开始逐渐遇冷，而恒大在经历了重重打折促销活动情况下，最终“有惊无险”达到了年初设定的预期。

在今年1–2月，全国房企拿地排行榜上，恒大仅仅排在第五名，拿地金额不足万科的二分之一。

其实恒大这种保守从去年就已经显示出来了，在中期业绩发布会上，恒大总裁夏海均表示，一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市，四线不准备去。

碧桂园是无可争议的三四线之王，靠着这一轮三四线城市房价普涨，碧桂园坐上全国房企头把交椅。不过在房地产面临新的形势下，碧桂园这种发展模式，似乎也在发生着转变。

去年年中业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示，三四线依然是碧桂园的主战场，但相对会均衡布局一二三四线，所有拿地都是以不超过当地政府的限价去反推土地成本。

其实早在2017年，碧桂园的战略就已经开始向一二线城市倾斜。根据明源地产研究院的统计，2017年，碧桂园新增881块土地，按面积计算，位于一二线与位于三四线比重为31:69；按投入资金计算，砸下的1281亿权益土地金中，有64%的资金投向了一二线城市。

看似清冷的行情之下，嗅觉敏锐的龙头房企一面调整自身，一面瞄准了下一个战略重点，纷纷加重了一二线城市的布局力度。从中似乎可以看出，楼市潜藏在冷清之下的又一波蓄势待发。

对于普通人来说，这其中隐含的借鉴意义大概就是，跟着这些大房企的脚步布局，至少不会出现大的偏差。

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